Son Düzenlemelere Göre Bir Parselden 2. Kez Düzenleme Ortaklık Payı Alınabilir mi?

İmar Kanununun 18. maddesi belediyelere ve il özel idarelerine imar sınırları içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve resen tescil etme yetkisi vermektedir.

18. maddede belediye ve mücavir alan sınırları dışında parselasyon işlemi yapmaya valiliklerin yetkili olduğu ifade edilmekte ise de 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren belediye ve mücavir alan sınırları dışında imar ile ilgili yetkiler il özel idareleri tarafından kullanılmaktadır. Bu nedenle bu alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi yapma yetkisi il özel idarelerine aittir.

Yapılan bu işlemlere parselasyon denilmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi, belediyelere ve il özel idarelerine imar planı bulunan alanlarda arazi ve arsa düzenlemesi (parselasyon, imar uygulaması, hamur kuralı) yapma ve bu düzenleme esnasında, düzenlemeye giren parsellerde meydana gelen değer artışı karşılığı olarak, bu parsellerin bir kısmını düzenleme ortaklık payı alma konusunda yetki vermektedir.

İmar Kanunu’nun 18. maddesinin eski halinde “Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez.” hükmü yer almaktaydı.

Ancak 7181 sayılı Kanunla bir parselden birden fazla kez düzenleme ortaklık payı alınabileceği kabul edilmiştir. Fıkra hükmüne göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

Yönetmeliğin 16. maddesi ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmasını, imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsel olup olmamasına göre, iki kısma ayırarak incelemiştir.

Buna göre imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsellerden ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınmaz, bedele dönüştürülür. 16. maddenin 6. fıkrasına göre, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı alınmış olan arsa veya arazilerde; her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olsa dahi, imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunduğu parsellerden ilave düzenleme ortaklık payı alınmaz, bedele dönüştürülür. Bu parsellerin tapu kaydına, “alınamayan düzenleme ortaklık payı farkına karşılık gelen alan ve alanın değeri kadar bedel ödenmeden yapı ruhsatı alınamayacağı” beyanı düşülür. Alınamayan düzenleme ortaklık payı farkına karşılık gelen alanın bedeli ödenmeden bu beyan kaldırılmaz, yeni bir yapı ruhsatı düzenlenemez. Bu bedel ödendiği tarihteki idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından belirlenen güncel rayiç değerleri üzerinden ilgili idarece tahsil edilerek beyanın kaldırılması için ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Üzerinde imar mevzuatına uygun ruhsatlı yapıların bulunmayan parsellerden ise ikinci kez düzenleme ortaklık payı alınabilir. 16. maddenin 5. fıkrasına göre, evvelce yapılan düzenlemeler dolayısıyla düzenleme ortaklık payı alınmış olan arsa veya araziler, düzenleme ortaklık payı hesabına katılmaz. Ancak, her türlü imar planı kararı ile düzenleme sahasını kapsayan alanda; yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması halinde, artış olan parsellerden uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması ve uygulamayı yapan idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu veya Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları tarafından parsellerde değer artışı olduğunun raporlanması halinde, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını yüzde kırk beşe (%45) kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.

Kaynak : https://gayrimenkulmevzuati.com/